Um novo profissional nos condomínios
Tendência crescente mesmo nos empreendimentos residenciais, o
gestor de facilidades (ou facilities) promove a integração entre “pessoas,
tecnologias e serviços”, estendendo sua atuação às demandas específicas dos
condôminos. Lida ainda com a racionalização dos custos, a busca da qualidade e
a mediação das regras de convívio interno.
Conceito vinculado à administração da infraestrutura física e
tecnológica, dos espaços e do uso das edificações, o gerenciamento de
facilidades ou facilities management surgiu bastante vinculado ao ambiente do
trabalho (comercial, industrial e de serviços), mas acabou migrando para alguns
empreendimentos residenciais. Atualmente emprega profissionais com essa
expertise principalmente nos edifícios de alto padrão ou nos chamados condomínios-clube.
“Por definição, o facilities promove a integração de pessoas, tecnologia e
serviços”, acompanhando a maior complexidade dos sistemas prediais, afirma
Marcos Maran, um dos fundadores e atual presidente da Abrafac (Associação
Brasileira de Facilities), também gerente do Departamento de Manutenção,
Operação de Utilidades e Obras do Centro Empresarial de São Paulo.
Um dos ícones entre os empreendimentos comerciais da cidade, o
Centro Empresarial foi inaugurado em 1977 no Jardim São Luiz, zona Sul, com
área construída de 410 mil metros quadrados. Atualmente emprega cerca de 300
trabalhadores, responsáveis por garantir o funcionamento de um complexo de
prédios que recebem 22 mil pessoas diariamente. Seis gerências cuidam do dia a
dia do Centro, todas dentro dos parâmetros do facilities. Ou seja, a gestão de
facilidades diz respeito não somente à especialização de um profissional, como
também a um novo conceito de administração.
No caso do Departamento comandado por Marcos Maran, isso
representa uma sintonia fina na supervisão, operação e compra de insumos nas
áreas de manutenção, elétrica, ar condicionado, hidráulica, mecânica,
edificações, limpeza, paisagismo e programas de coleta seletiva e de descarte
de lâmpadas de mercúrio e de lixo infectante. Envolve ainda o suprimento de
energia, água e gás, mas o que acaba inteirando a perspectiva do facilities é
que todo esse escopo de serviço é oferecido ao usuário na manutenção ou reforma
de suas próprias unidades. “Atendemos pontualmente as demandas particulares dos
condôminos, com repasse de custos”, explica Marcos Maran. O benefício é
facultativo, entretanto, toda e qualquer obra interna ou na área comum deve
passar obrigatoriamente pelo crivo de uma equipe da administração do
condomínio. Outro diferencial da gestão de facilidades em seu Departamento
acontece no relacionamento humano. “Nossa área lida muito com o condômino,
então temos que garantir uma boa interação, atuando em conjunto com a gerência
de segurança ”, diz Maran. Segundo ele, a gestão de facilidades pode também
levar ao usuário “todo um suporte de conforto” em seus respectivos andares,
como café e máquinas copiadoras.
OS BENEFÍCIOS PARA OS
RESIDENCIAIS
Engenheiro eletricista com MBA em Gestão de Facilidades, curso de
pós-graduação que realizou junto ao Departamento de Engenharia Civil da Escola
Politécnica da Universidade de São Paulo, Marcos Maran defende que os
residenciais incorporem alguns dos parâmetros da gestão de facilidades. Ele
acredita que esses condomínios não tenham condições orçamentárias de comportar
toda uma estrutura própria de facilities, mas pondera que podem e devem
contratar um gerente especializado nesta função e/ou o próprio síndico
profissionalizado.
O presidente da Abrafac recomenda também contratar administradoras
que já tenham incorporado o facilities em seus processos. “Os prédios ficaram
mais complexos. Por exemplo, moro em um condomínioclube, no bairro do Morumbi,
que dispõe de sistema de detecção de incêndio, medição individualizada de gás e
água, geradores, serviços dos quais pouco se falava há dez anos.” “Como um
profissional não especialista pode tomar conta disso tudo?”, questiona Maran,
com a experiência de quem comanda 125 funcionários próprios em sua gerência no
Centro Empresarial de São Paulo. Já no contexto dos residenciais, uma das
principais contribuições do gestor de facilidades reside na harmonização e
disciplina do convívio coletivo. “O interrelacionamento humano é muito forte no
facilities, este profissional tem não apenas a obrigação de fazer tudo funcionar
muito bem, mas uma grande capacidade intuitiva de lidar com o morador”,
observa.
Nos condomínios residenciais ou empreendimentos comerciais e de
serviços de pequeno e médio porte, este profissional surge, em geral,
personificado na figura do gerente predial. É o caso de Luiz Fernando de
Toledo, tecnólogo de edificações que desde 1977 atua no segmento. Há dois meses
Luiz Fernando assumiu a função no Condomínio L’Essence, um residencial de alto
padrão localizado na Vila Nova Conceição, bairro nobre da região Centro-Sul de
São Paulo. Com apenas 17 apartamentos, um por andar, Luiz Fernando cuida, entre
outros, de serviços de hidráulica e elétrica realizados dentro das unidades.
Para o diretor do Departamento de Infraestrutura e Projetos de uma
grande administradora de condomínios, Audrey Ponzani, ainda existe um grande
caminho para se possa disseminar o conceito de facilities entre os
residenciais, “pois você encontra um usuário bastante diversificado, com
variadas posturas”. “É diferente de um cliente corporativo, com uma cultura já
definida, por isso temos que profissionalizá-los (os residenciais).” Nestes, a
gestão de facilidades pode trazer como principal benefício a “otimização da
relação custo benefício, aumentando a qualidade dos serviços prestados”,
observa Audrey. Isso se torna possível quando o gestor “passa a auditar os
processos com base em indicadores, estabelecendo-se padrões que lhe permite
cobrar os fornecedores ou funcionários”, diz. O procedimento pode, segundo
Audrey, ser introduzido nas áreas de limpeza, manutenção, portaria, segurança e
paisagismo, “auxiliando no diagnóstico e desenvolvimento de um plano de
trabalho”.
RESPEITO ÀS NORMAS E
CONVÍVIO MAIS PACÍFICO
Faz pouco menos de um ano que os primeiros proprietários dos
apartamentos do Condomínio Totalitá, em São Caetano do Sul, região
metropolitana de São Paulo, começaram a ocupar as duas primeiras torres do
empreendimento, de um total de quatro. Foram recebidos não apenas com uma
verdadeira infraestrutura de condomínio-clube, mas também por uma gestão
profissionalizada de serviços, incluindo o mensageiro que acompanha os
prestadores externos até a unidade que os contratou; assessoria esportiva para
uso da sala de fitness; sistema de controle de uso das piscinas restrito aos
moradores; acesso via internet às informações relativas à programação das
atividades, Regulamento Interno e benefícios disponíveis; além de carrinhos
elétricos disponibilizados para o transporte de materiais pesados. Afinal, são
dez mil metros quadrados de área total, três subsolos, 1.500 vagas de garagem e
a previsão de uma população de 1.500 moradores a partir dos próximos meses, já
que as duas torres restantes serão entregues em breve.
“É uma mini cidade que demanda um profissional qualificado, porque
há necessidade de gerenciar a segurança, limpeza, tráfego, manutenção, regras
de convívio e uso dos espaços, algo que um síndico sem formação terá
dificuldades para realizar”, observa o gerente administrativo Gilberto Daniel
de Souza, que atua na construtora responsável pelo empreendimento e acumula a
função de síndico do local. Economista e contador graduado, Gilberto é síndico
há 15 anos, 14 deles em outros condomínios, como o edifício comercial Amazonas
Center, que abriga a sede de sua empresa em meio a 85 salas de serviços
variados, atendendo a uma população fixa em torno de 400 pessoas, além de 600
visitantes diários. Em ambos os empreendimentos, Gilberto aplica os conceitos
da gestão de facilidades, especialmente na implantação dos condomínios erguidos
pela construtora.
“No Totalitá implantamos todo ‘enxoval’ junto com a
administradora, ou seja, equipamos o condomínio com todas as facilidades,
organizamos a área de carga e descarga, instalamos coletores de lixo, fizemos o
cadastramento dos prestadores de serviços, colocamos o mensageiro e
proporcionamos tranquilidade ao condômino”, relata Gilberto. Mesmo com toda sua
experiência e profissionalização, o síndico Gilberto contratou um gerente
predial para atuar em tempo integral no Totalitá, amparado por uma estagiária
administrativa, um “manutencista” e 20 funcionários terceirizados para a
segurança e a limpeza. Contratou ainda profissionais de Educação Física que dão
assessoria na sala de fitness, com horários programados, a um custo mensal de
R$ 22,00 por família que queira utilizar o serviço.
“Nossa gestão foi buscar e gerir uma qualidade de vida aos
moradores”, afirma o síndico, destacando que os benefícios acabaram gerando uma
relação respeitosa dos condôminos em relação à administração e às normas, “pois
eles sabem que estão sendo tratados como devem”. No outro edifício em que atua,
no Amazonas Center, o relacionamento humano e a profissionalização também fazem
parte do escopo das “facilidades” implantadas. “Os colaboradores recebem
treinamento constante para atender o visitante de forma prática e o mais rápido
possível. São treinados também na segurança patrimonial”, relata Gilberto.
Segundo ele, este treinamento é realizado dentro do próprio condomínio por uma
empresa especializada, com vistas a mostrar in loco como lidar com as situações
que podem surgir no dia a dia.
Entre as demais medidas típicas da gestão de facilidades, o
Amazonas Center oferece ainda ao usuário: opção de estacionamento pago para o
visitante dentro da edificação; sistema de atendimento dos pacientes para os
consultórios médicos; funcionários treinados para receberem idosos e portadores
de necessidades especiais; brigada de incêndio e simulações; segurança
monitorada por meio de 32 câmeras de CFTV e alarme; comunicação e programação
de partida e chegada nos elevadores; vestiário e refeitório apropriados para os
funcionários; organização da área de carga e descarga; e contratação de um
Patrulheiro Mirim, responsável pela distribuição das correspondências “quase em
tempo real”.
As “facilidades” são implantadas conforme se observa as
necessidades dos condôminos, desempenhando assim, o síndico e/ou o gerente
predial, o papel de um verdadeiro prefeito, conforme definiu Gilberto de Souza.
